[투자지식] 상가, 사무실 담보대출 많이받는 비법

상가나 사무실 투자를 할때 은행에서 받는 담보대출을 받을 수 있는 한도보다 더 많이 받는 방법에 대해 알아 보겠습니다. 물론 짧은 경험에 의한 내용으로 모든 사람과 상황에 적용되진 않습니다. 하지만 알고 있으시면 투자시 담보대출을 조금이라도 더 받을 수 있는 가능성이 생기는 아주 심플한 원리 입니다. 잠깐 시간내셔서 읽어 두시고 투자시 은행 담보대출 받을때 도움 받으시길 바랍니다.

최근 금리가 바닥을 다지다 못해 마이너스 수준으로 떨어 졌습니다. 돈을 은행에 두면 둘수록 손해를 보는 시대가 되었습니다. 한국뿐만 아니라 글로벌의 일반인들이 과거와 달리 자신의 자산을 지키기 위해 여러 투자처를 찾고 있구요. 인플레이션보다 높은 수익으로 최소한의 자신의 자산을 지켜야 하는 시대가 왔습니다.

 

오늘 글은 상가 또는 사무실 투자를 할때 받는 담보대출을 많이 받을 수 있는 방법에 관한 내용 입니다. 보통 상가나 사무실 투자시 담보대출은 최소 60% ~ 80% 수준으로 받을 수 있습니다. 경매나 공매를 이용했다면 시세 대비 상대적으로 좀 더 높은 비중이 되지만, 경매나 공매로 투자를 하면 된다는 이야기는 전혀 아닙니다.

정책과 본인의 수입, 신용등급에 따라 70% 담보대출이 가능하다면 대략 72~74% 수준으로 더 많은 금액의 대출을 받는 방법 입니다. 만약 80% 담보대출이 가능하다면 82~83% 수준까지 받을 수 있습니다.

 

어떻게 담보대출을 한도 이상으로 받는게 가능한지 한번 살펴볼까요?

 

담보대출을 산정하는 가장 중요한 기준은?

은행에서 담보대출을 해 줄때 가장 큰 기준은 부동산과 계약한 매매 계약서 입니다. 즉, 매매 계약서가 이야기 해 주는 것이 바로 매매하는 대상물의 가치를 반영하는 가장 큰 근거 입니다. 매매계약서를 기반으로 은행에서는 해당 사무실에 대한 조사를 하게 됩니다. 주변 부동산 등에 문의 하여 임대료 수준은 적정한지, 거래하는 금액은 터무니 없지 않은지 등에 대한 조사를 한 후 해당 담보물의 가치가 타당함을 가지고 내부 승인을 받는 구조 입니다.

 

실제 대출한도가 정해지는 기준은?

담보대출의 경우 신용대출과는 달리 받는 사람의 신용등급이 아주 크게 차이 나지 않는다면 어느정도는 나오는 것을 기대해 볼 수 있습니다. 기본적인 담보물의 가치가 명확하고 그 담보물에서 나오는 수익이 공실율을 감안하고도 은행이자를 감당하고 남을 수준이 되면 높은 비율의 대출이 가능합니다. 특히나 공실을 계약하는 경우에는 주변의 유사 상가 또는 사무실의 임대료 수준또한 주요한 지표가 됩니다.

은행에서 담보대출을 더 많이 받는 방법

위에서 이야기 한것처럼 담보대출의 경우 담보물의 가치를 따라 갑니다. 그리고 상가나 사무실의 가치는 토지 + 건물의 지분으로 구성되어 있습니다. 그리고 매매계약서에도 이 부분이 분리되어 기록 됩니다.

2억짜리 사무실을 계약 했다고 가정해 볼게요.

시세에 따라 다르겠지만 토지가격이 1억이고 건물가치가 1억 이라 가정합시다.

이 경우 건물가치 1억에 대해서는 건물분 부가세 10%인 천만원을 내야 합니다.

이 건물분 부가세의 경우 은행에 따라 건물가에 포함이 가능합니다.

즉 이 경우 해당 사무실이나 상가라는 담보물의 가치는 2억1천만원이 되는거죠.

50% 대출이 나온다면 원래 1억 담보대출을 받을것을 1억 500백만원 대출이 가능해 집니다.

80% 대출이 나온다면 원래 1억 6천만원 담보대출 받을 것을 1억6천800 만원까지 담보 대출이 가능해 집니다.

 

즉 은행 담보대출 문의시 "건물 부가세 분을 담보물 가치에 포함해서 산정해 주세요" 라는 이야기를 상담시 해 주시면 됩니다.

 

은행 담보대출 상담 노하우

아마도 은행의 사정에 따라 건물부가세 부분을 담보물 가치에 포함할수도 있고 불가할 수도 있을것 같습니다. 보통 투자를 업으로 하시는 분들이 아니고서는 일반인들의 경우 평생에 많아야 몇번 일는 일이 상가 또는 사무실 거래 및 담보대출을 알아보게 될 겁니다.

또한 상가나 사무실의 경우 아파트와는 달리 담보물 가치산정도 상대적으로 명확히 하기 어려워서 그 산정 방법도 은행마다 다릅니다. 피같은 돈을 투자하는 겁니다. 수익율을 최대로 만들어야 합니다. 최소한 3군데 정도 은행에 문의를 해서 금리와 가능금액을 뽑아 보시길 권장 드립니다.

개인적인 추정과 생각들...

개인적인 생각이지만, 해당 상가나 사무실을 주변 시세보다 싸게 매입을 하였고, 임대료 또한 투자대비 높은경우 일부 은행의 똑똑한 영업사원의 경우 건물 부가세 부분을 넣어서 담보대출을 산정하는게 아닌가 추측해 봅니다. 개인의 신용등급이 높은 부분도 적극적으로 어필하시고 연봉이 높으면 그 부분도 잘 어필 하는것도 주요한 포인트 입니다. 담보대출의 대출비율과 금리에는 이러한 부분들도 일부 영향을 미칩니다.

 

낮은 금리시대의 투자는 대출을 높은 비율로 받을수록 수익율이 높아지게 됩니다.

하지만 레버리지를 활용하는 투자를 할때는 항상 안정성과 리스크 부분을 충분히 감안하는게 첫번째 입니다.

투자에 대한 관심이 있다면 지금 보고있는 투자 물건이 가장 최선이 아닐 수도 있습니다. 추가적인 투자를 위한 여유를 남겨 두는 부분도 주요합니다.

 

상가나 사무실의 경우 안정적인 임대료가 나오는 지역선택도 중요 합니다. 수익율 뿐만 아니라 이 부분이 잘못 검토되면 상가나 사무실 같은 수익성 부동산의 경우 담보대출 자체가 어렵거나 매우 낮은 비율만 담보대출이 될 수도 있습니다.

당연한 이야기 지만 1금융권 또는 2금융권 수준에서 받을 수 있는데 더 낮은 수준의 금융을 이용하면 안됩니다.

 

자신이 감당할 수 있는 리스크가 어느정도 인지를 잘 인지하고 그안에서 최대한의 대출로 수익율을 높이는것

투자의 핵심이라 생각합니다. 인생은 길고 살아나마야 다음 투자를 또 할 수 있다는것 명심해야 겠습니다.

모두 성투 하세요!

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